資産税の小部屋

2012年6月29日 金曜日

固定資産税

税理士の三沢です。

6月もそろそろ終わり、だんだん暑くなってきましたが、

すでにバテ気味です!

今日の話題は固定資産税。

住宅の固定資産税はそうでもないが、駐車場にするととても高い!

そんな話をよく耳にすると思います。

固定資産税は住宅用地の場合は更地の場合に比べ1/6~1/3

となります。

では、いつの時点で課税されるかといいますと、1月1日現在の所有者に

課税されます。

1月1日現在で建て替えのため等によりその土地が更地の場合はどうな

るかといいますと1/6や1/3の特例は適用されません(つまり高い金額)

しかし、一定の要件に該当する場合に「固定資産税の住宅用地等申告書」

により申告した場合は住宅用地の特例が適用されます。

たまたま1月1日に建て替え中でその年の固定資産税が高くなった方

一度、都税事務所や市役所に確認をしてみて下さい!

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2012年6月26日 火曜日

不動産の譲渡と税金

税理士の三沢です。

今日は、もう少し早く相談していただければという事例です。

居住用不動産の譲渡に係ることですが、この方は、土地が

子供(娘)と母親の共有で家屋が親の名義でした。

2~3年前に母親が痴呆になられ、同居をはじめました。
(今は特別養護老人ホームに入居)

事情もあってこの自宅を売却することとなりましたが、

相続で引継いだ関係もあり、取得当時の価格は不明です。

売却して自宅を買い換えた場合の税金について相談されましたので、

自宅の売却及び買換えに対する税務上の取り扱いや特例を説明しました。

居住用不動産の譲渡がらみの特例は基本的には家屋を所有していること

が前提ですから(一部例外もありますが)、この場合は3,000万円控除や

買換えの特例が限定的にしか使えない状況でした。

もう少し早く家屋の持ち分を娘さんに贈与していれば、もっと有利に特例を

使い税金を抑えることができました。

贈与は成年後見人制度を活用しても行うことができないため、

この事例の場合は売却によって多額の税金を支払うこととなりそうです。

相続対策もそうですが、不動産対策も事前の対策によって支払う

税金が大幅に異なってきます。

今回は残念な事例でした。

次回はいいお話ができればと思います!!

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2012年6月25日 月曜日

24年度税制改正

税理士の三沢です。

平成24年度の税制改正が3月30日に成立し、
4月1日に施行となりました。

全体的には小振りな改正ではありますが、いくつか重要な

部分もあります。

個人課税で影響が大きいものに限定すると

給与所得控除の見直しがあり給与収入が1500万超の場合、

上限が245万円となり、1,500万円超の収入を得ていた方は

25年分以後の所得税が増加することとなります。

また、特定の居住用財産の買換え等の特例については

譲渡対価の上限がが2億円から1億5千万円に縮小され、

特定の事業用資産の買換の場合は買い換える資産が

土地の場合、面積が300㎡以上のものに限定し、事業活動

に活用される建物等の敷地の用に供される場合に限定されました。

これは結構痛いです!(>_<)

相続・贈与税関係では直系尊属(親や祖父等)からの住宅取得資金

の贈与を受けた場合の非課税制度の適用期限が26年中までの3年間

延長及び金額も拡充されました!これはよかったです(^^)v

その他細かい改正はありましたが、影響が大と思われるのは、上記

に掲げたものだと思います。

基本的には増税路線まっしぐら!

やっぱりきついですね。

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2012年6月20日 水曜日

広大地

税理士の三沢です。

昨日、東京税理士協同組合主催のセミナーに参加してきました。

内容は土地の評価減ですが、ほぼ広大地についてでした。

相続の税務調査では土地について争いとなるこは稀で、ほとんどは

金融資産(特に名義預金)です。

土地の評価の仕方について否認されることは、よほどのことがない

限りないのですが、こと広大地については別物で、広大地は税務調査

でも問題となることが多いです。

昨日も広大地についての調査の実例等もふんだんに盛り込まれていましたが

課税側(税務署)の主張がいかに'ひどい'かを改めて痛感しました。

今後もしっかりとした評価をしていきたいと思いました。

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2012年6月16日 土曜日

相続税の申告状況

税理士の三沢です。

国税庁より平成22年の相続税についての申告の状況が発表となりました。

被相続人(亡くなった方)の人数は約120万人(21年は114万人)だそうです。
23年は125万人とも言われています。

そのうち相続税の課税対象となった被相続人(亡くなった方)の人数は約5万人

で課税割合は4.2%となっているそうです。

よく、100人亡くなると相続税の申告対象は4人といいますが、22年もこの比率は

大きくは変わらなかったようです。

相続財産の金額の構成ははやり土地が一番多く48.4%、現預金は23.2%

有価証券は12.1%とこの比率も前年と大きくは変わっていません。

やはり、なんだかんだ言っても土地が半数近く占めています。

平成27年には相続税の改正が行われる予定です。

基礎控除が引き下げられ、他にも増税色が強い内容となっています。

現在の4.2%の比率がどこまで上昇するかは何とも言えませんが

相続対策の必要性が増してきています。

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2012年6月11日 月曜日

底地&借地権

税理士の三沢です!

前回に続き、法人活用の相続対策を紹介します。

今回はズバリ底地!

土地を第三者に貸している地主さんに多いパターンです。

通常、土地を第三者に貸し、その第三者が家屋等を建築すると

その第三者は借地権という権利を取得します。

その場合、土地を貸した地主さんはその土地の使用収益を著しく

制限されるため、相続が発生した場合、その土地の評価は通常の

土地の評価額の概ね3割~4割(その地域によって、違います)となります。

しかし、実際、底地の売買では、更地価格の10%~15%程度が流通

価格となり  時価<相続税評価額  という逆転現象が発生します。
※通常、時価より相続税評価額が安くなります。

そこで、当該底地を時価(流通価格)により同族会社に譲渡します。

譲渡により発生する所得税や不動産取得税、登録免許税等の

シミュレーションは必要となりますが、底地を多くお持ちの地主さんの場合は

相続税の評価額が多額となるため、この方法により法人に底地を譲渡する

方法は相続税対策にも有効となります。

法人は同族会社を想定しておりますので、実際に底地の売買価格は

慎重に決定しなければなりませんが、不動産鑑定士等の鑑定評価が

一番確実となります。

備えあれば憂いなしではありませんが、何も対策をしないと、多額の相続税

が発生したり、相続人間のもめごと等にもつながる場合が多々あります。

相続対策は多岐にわたりますが、

自分には関係ない話ではないと思っていただければ幸いです。

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2012年6月 7日 木曜日

同族会社を活用した相続対策!

税理士の三沢です!

今回のテーマは同族会社を活用した相続対策です。

平成27年より相続税が改正される予定となっています。

減税ではなく増税の色合いが強くなっています。

そこで、今回は同族会社を活用した相続対策を紹介します。

遺言により被相続人(お亡くなりになった人)が同族会社に土地等

を遺贈した場合の課税関係です。

まず、所得税ですが、被相続人が土地を時価により譲渡したと

みなされ所得税が課税されますが、通常の譲渡では所得税及び住民税

が課税されますが、この場合は住民税が課税されず所得税のみとなります。

同族会社としては当該土地等の時価相当額を受贈益として法人税等

が課税されます。しかし、繰越欠損金がある場合はその範囲内において

課税が免れます。

最後に相続税は土地等を遺贈したことにより増加する当該同族会社の

株式の評価額が相続財産となります。

また、譲渡に伴う譲渡所得税は債務として扱われます。

かなりマニアックですが、条件がそろえばかなり効果は高いと思います。

次回も法人活用の相続対策を考えています!

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2012年6月 4日 月曜日

借地権

税理士の三沢です。

昨日、弊社において、㈱東京アプレイザルさんに研修を

行っていただきました。

お題は借地権・底地と限定価格です!

借地権の基本的な考え方や借地権・底地の評価の基礎や

価格の求め方、更新料や立替承諾料等の一時金の相場等

有意義な研修でした。

弊社のクライアントにも底地をお持ちの地主様が多数おられる

ことから、今後の提案業務にも役に立つものでした!

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